Immobilien
Immobilien in Bulgarien
Was ein Kauf tatsächlich umfasst, welche Kosten neben dem Kaufpreis anfallen, wer sie berechnet und wo du den aktuellen Satz nachliest. Diese Seite ordnet den Ablauf – sie ersetzt keine rechtliche Prüfung der konkreten Immobilie.
Start in BG ist kein Makler. Wir haben keine Objekte, keine Bewertungen, keine Vermittlung und verdienen an keinem Kauf mit.
Warum hier keine Prozentsätze stehen
Übertragungssteuer, Notargebühren und Quadratmeterpreise unterscheiden sich nach Gemeinde, Objektwert und Jahr. Wir veröffentlichen keine Zahl, die wir nicht selbst gegen die zuständige Stelle geprüft haben – gerade bei Immobilien, wo um eine falsche Zahl herum geplant wird. Was hier steht, ist die vollständige Liste dessen, was du zahlst, wer es berechnet und welches Amt den aktuellen Satz veröffentlicht. Diesen Teil kann man nicht selbst zusammensuchen; die Zahl schon.
Drei Entscheidungen vor dem Preis
Sie verschieben die Summe stärker als jede Verhandlung – und die meisten Käufer treffen sie, ohne sie als Entscheidung wahrzunehmen.
Wo
Sofia, eine Regionalstadt, die Küste oder ein Dorf sind vier verschiedene Märkte mit verschiedenen Käufern, Wiederverkaufschancen und Leerstandsrisiken. Ein Küstenobjekt, das zehn Monate im Jahr leer steht, ist eine andere Rechnung als eine Wohnung in Sofia mit ganzjähriger Nachfrage.
Neubau oder Bestand
Neubau wird oft ohne Innenausbau verkauft – ohne Böden, ohne Sanitär, teils ohne Innenwände. Der Preis pro Quadratmeter ist dann nicht mit einer bezugsfertigen Bestandswohnung vergleichbar. Frag immer, in welchem Ausbaustandard verkauft wird.
Selbst nutzen oder vermieten
Vermietung macht aus dem Kauf ein Geschäft mit laufender Verwaltung, Steuererklärung und Instandhaltung. Rechne mit Leerstand, nicht mit zwölf vermieteten Monaten – und prüfe, ob das Objekt überhaupt vermietbar ist, bevor der Preis in einer Rendite-Rechnung landet.
Woraus ein Kauf besteht
Der Ablauf ist in Bulgarien nicht ungewöhnlich, aber die Reihenfolge und die Zuständigkeiten überraschen viele.
- 1
Objekt und Preis
DuSuche, Besichtigung, Verhandlung. Bis hierher ist nichts verbindlich.
- 2
Vorvertrag
Fachperson, die du beauftragstÜblich, mit Anzahlung. Ab hier wird es teuer, sich anders zu entscheiden – der Vertrag sollte deshalb geprüft sein, bevor er unterschrieben wird, nicht danach.
- 3
Prüfung von Eigentum und Lasten
Fachperson, die du beauftragstWem gehört das Objekt tatsächlich, gibt es Hypotheken, Pfändungen oder Miterben, stimmen Fläche und Katasterdaten. Das ist der Schritt, an dem sich entscheidet, ob der Kauf ein Problem wird.
- 4
Notarieller Kaufvertrag
Amt oder NotariatDer Eigentumsübergang wird notariell beurkundet. Der Notar prüft die Formalien – er vertritt aber nicht deine Interessen im Kaufvertrag.
- 5
Eintragung
Amt oder NotariatDie Eintragung im Eigentumsregister macht den Übergang gegenüber Dritten wirksam.
- 6
Ummeldung
DuStrom, Wasser, Gebäudeverwaltung, Müllgebühr und die steuerliche Anmeldung des Objekts bei der Gemeinde.
Was du zahlst – und wer es berechnet
Neben dem Kaufpreis. Die letzte Spalte sagt, wo der aktuelle Satz veröffentlicht wird.
| Position | Wer berechnet es | Wo du den Satz prüfst |
|---|---|---|
| KaufpreisVerhandelbar. Bei Neubau: prüfe, welcher Ausbaustandard eingeschlossen ist. | Verkäufer | Verhandelbar, nicht amtlich festgelegt |
| Übertragungssteuer der GemeindeWird von der Gemeinde erhoben, in der das Objekt liegt, und unterscheidet sich zwischen Gemeinden. | Gemeinde | Municipal administration (population register) |
| NotargebührNach amtlicher Gebührenordnung, abhängig vom beurkundeten Wert. | Notariat | Bulgarian notaries |
| EintragungsgebührFür die Eintragung des Eigentumsübergangs. | Registeragentur | Registry Agency (Commercial Register) |
| MaklerprovisionWenn ein Makler beteiligt ist. Kläre vorab, wer sie zahlt und ob sie im genannten Preis steckt. | Makler | Verhandelbar, nicht amtlich festgelegt |
| Anwaltliche PrüfungOptional, aber die Position, die am ehesten mehr spart, als sie kostet. | Anwaltskanzlei | Verhandelbar, nicht amtlich festgelegt |
| Übersetzung und BeglaubigungWenn du die Vertragssprache nicht beherrschst oder Dokumente aus dem Ausland einbringst. | Beeidigte:r Übersetzer:in | Sworn translators and legalisation services |
Was nach dem Kauf weiterläuft
Der Posten, den Renditerechnungen am häufigsten auslassen.
- Grundsteuer
- Jährlich, von der Gemeinde erhoben.
- Müllgebühr
- Ebenfalls jährlich und kommunal – bei manchen Objekten spürbar höher als die Grundsteuer selbst.
- Hausgeld
- In Wohnanlagen für Verwaltung, Reinigung, Aufzug, Pool oder Bewachung. Bei Ferienanlagen an der Küste ist das oft der größte laufende Posten.
- Strom, Wasser, Heizung
- Auch bei Leerstand fallen Grundgebühren an.
- Versicherung
- Nicht verpflichtend, aber bei Vermietung und bei Erdbebenrisiko ernsthaft zu prüfen.
- Steuer auf Mieteinnahmen
- Mieteinnahmen sind steuerpflichtig – in Bulgarien und möglicherweise zusätzlich in deinem Wohnsitzland. Was am Ende bleibt, entscheidet das Doppelbesteuerungsabkommen, nicht der bulgarische Satz allein.
Die teuersten Fehler
Gebäude gekauft, Grundstück nicht geprüft
Gebäude und Grund können getrennt gehören. Wer ein Haus kauft, ohne zu klären, was mit dem Grundstück darunter ist, kauft eine offene Frage.
Bau- und Nutzungsstatus nicht geprüft
Ob ein Gebäude abgenommen und zur Nutzung freigegeben ist, entscheidet über Anschlüsse, Vermietbarkeit und Wiederverkauf. Ein „fast fertig“ ist kein Status.
Off-Plan ohne Absicherung
Beim Kauf vom Plan zahlst du für etwas, das es noch nicht gibt. Ohne Absicherung im Vertrag trägst du das Fertigstellungsrisiko allein.
Hausgeld unterschätzt
Bei Ferienanlagen kann die jährliche Verwaltungsgebühr die Rendite auffressen. Sie steht selten im Inserat.
Kauf mit Aufenthalt verwechselt
Eine Immobilie zu besitzen verschafft dir weder ein Aufenthaltsrecht noch eine Steuerresidenz. Das sind drei verschiedene Dinge mit drei verschiedenen Verfahren.
Rendite ohne Leerstand gerechnet
Zwölf vermietete Monate sind eine Annahme, keine Prognose – an der Küste in aller Regel eine falsche.
Was du selbst prüfen solltest, und wo
Diese Stellen veröffentlichen die Zahlen und Fakten, die dieser Ablauf braucht. Sie sind maßgeblich – nicht wir und nicht ein Inserat.
- Municipal administration (population register)
Führt das Bevölkerungsregister und nimmt die Adressanmeldung mit dauerhaftem Aufenthalt vor.
- Bulgarian notaries
Nehmen notarielle Beglaubigungen vor und bestimmen ihre eigenen Termine und Gebühren.
- Registry Agency (Commercial Register)
Führt das Handelsregister. Eine bulgarische Gesellschaft entsteht mit der Eintragung dort; Jahresabschlüsse werden dort eingereicht.
- Sworn translators and legalisation services
Übersetzung und Legalisierung ausländischer Urkunden. Ob und in welcher Form etwas verlangt wird, entscheidet die annehmende Stelle.
Wie es weitergeht
Dein Ergebnis oben ist vollständig – hier steht nichts hinter einem Formular. Diese Seiten gehen bei dem, was du gerade angegeben hast, in die Tiefe.
Im Buch
Was sich ändert, wenn du selbst nach Bulgarien ziehst – Alltag, Standortwahl, Arbeitsmarkt –, steht ausführlich im Buch.
Immobilie, Umzug und Firma hängen zusammen
Wohnsitz, Aufenthalt, Steuerpflicht und Immobilienbesitz werden oft in einen Topf geworfen und laufen tatsächlich getrennt. Das Buch behandelt sie im Zusammenhang, statt jede Frage einzeln.
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